Qubad İbadoğlu Neft Fondunun rəhbərliyini ittiham etdi – Bu dəfə də ictimaiyyəti aldatmaqda…
İyun 07
13:35
2019
"Ötən ilki uğursuzluğunu kənar amillərin təsiri ilə izah edərək məsuliyyətdən boyun qaçıran Dövlət Neft Fondu bir sıra vacib məlumatları ictimaiyyətdən gizlətməklə yanaşı, rəqəmlərlə manipulyasiya edərək açıqladığı informasiyalarla əhalini də çaşdırır”. Bu fikirlər iqtidadçı-ekspet Qubad İbadoğlunun özünün "facebook” hesabından paylaşdığı yazıdan götürülüb.
Qlobal.az-ın məlumatına görə, ekspert qeyd edib ki, bəzi vacib məsələləri aydınlaşdırmaq üçün yenidən ARDNF-nin dünənki açıqlamasına qayitmaq və diqqətinizi 2 məqama cəlb etmək istərdim:
"1) Diqqət edin, 28 dekabr 2017-ci il tarixli prezident fərmanıilə Dövlət Neft Fondunun 2018-ci il üçün təsdiq edilmiş büdcəsində Dövlət Neft Fondunun valyuta aktivlərinin yerləşdirilməsindən və idarə olunmasından əldə edilən gəlirlər 1 milyard 42 milyon 46 min 100 manat nəzərdə tutulurdu. Sonradan Azərbaycan Respublikası Prezidentinin 17 iyul 2018-ci il tarixli Fərmanı ilə Dövlət Neft Fondunun 2018-ci il büdcəsinə dəyişikliklər edilib və valyuta aktivlərinin yerləşdirilməsindən və idarə olunmasından əldə edilən gəlirlər 1 042 046,1 min manatdan 1 216 734,8 min manata qədər artırılıb. Yekunda nə baş verib. Fond ötən il vəsaitlərin idarə edilməsindən cəmisi 181,1 milyon manat məbləğində gəlir əldə edib. Göründüyü kimi, Fond özünün hazırladığı proqnoza 14,9 faiz əməl edib. Belə ki, bu mənbədən Dövlət Neft Fondunun büdcəsinə daxil olan vəsait büdcədə nəzərdə tutulan gəlirlərə nisbətən 1 035,6 milyon manat və yaxud 85,1 faiz az olub. Ötən il ərzində Fondun investisiya portfelinin orta illik gəlirlilik göstəricisi isə 0,35 % təşkil edib ki, bu da büdcədə nəzərdə tutulmuş gəlirlilik göstəricisi ilə müqayisədə (1,96% ) 1,61 %, 2017-cı il ilə müqayisədə 1,53% azdır.
Sizcə, əmlak bazarında əldə edilən gəlirlər niyə aşağı göstərilir, pullar hara gedir? Fondun açıqlamasından məlum olur ki, icarədən qazanılan pullar təmir-tikintiyə və yenidənqurmaya sərf olunur. Buna inanırsınızmı?”
"Dövlət Neft Fondunun əmlaka birbaşa sərmayədən 60 milyon dollardan çox zərərə düşüb”
Xatırladaq ki, Q. İbadoğlu 2 gün əvvəl sosial şəbəkələrdən "Daşınmaz əmlakda dəyərsizləşən və pis idarə olunan neft pulları” başlıqlı yazı paylaşaraq Dövlət Neft Fondunu ölkənin neft pullarını səmərəsiz lahiyələrə yatırmaqda ittiham etmişdi. Onun sözlərinə görə, hesablamalar göstərir ki, Dövlət Neft Fondunun əmlaka birbaşa sərmayədən 60 milyon dollardan çox zərərə düşüb:
"Neft Fondunun açıqlamasına görə, daşınmaz əmlaka investisiya qoyuluşunda əsas məqsəd, onun uzun müddət ərzində dəyərini qoruyub saxlaması, eləcə də orta və uzun müddətdə yüksək gəlirlilik potensialına malik olmasıdır. Əslində bu sahədə siyasət düzgün qurularsa və şəffaf olarsa buna nail olmaq mümkündür. Dünyanın bır sıra şirkətləri əmlakdan böyük qazanclar əldə etdiyi halda Azərbaycan Dövlət Neft Fondu sahibi olduğu ofis binalarına investisiyalardan bütövlükdə itkilərə məruz qalıb. Xüsusilə də böyük itkilər Neft Fondunun Londonda və Moskvada sahib olduğu əmlakın yenidən qiymətləndirilməsində üzə çıxıb. Belə ki, bu iki əmlakın alış qiyməti ilə hazırkı bazar dəyəri arasında 205,5 milyon dollar fərq yaranıb.
Hesablama Palatasının rəyində bildirilir ki, 2018-ci il 31 dekabr tarixinə Neft Fondunun daşınmaz əmlak portfeli 2 142 392 602 ABŞ dolları təşkil edib. Daşınmaz əmlak portfelinin cari hesablarda pul vəsaitlərinin qalıqları nəzərə alınmaqla xüsusi çəkisinin 47,4 %-i birbaşa investisiyaların, 2,7 %-i borc fondlarına edilən investisiyaların, 34,5%-i fond investisiyaların və 15,4 %-i müştərək investisiyaların payına düşüb.
Daşınmaz əmlaka bir başa investisiya həcmlərinin xüsusi çəkisinin digər subportfellərlə müqayisədə daşınmaz əmlak portfelində daha yüksək (47,4%) olmasına baxmayaraq gəlirlik faizi əhəmiyyətli dərəcədə aşağı olub.
Göründüyü kimi, neft gəlirlərinin uğursuz idarəçiliyinin bir göstəricisi də əmlak bazarında sərmayələrdən zərərlərdir. Əslində əmlak bazarına investisiyalardan itkilər çox nadir hallarda qeydə alınır, təbii ki, Dövlət Neft Fondunun bu bazardakı əməliyyatlarından qazananlar da vardır, amma onun nə Fonda, nə də xalqa dəxli var, qazananlar, xüsusilə də törəmə müəssisələrin sahibləri barədə məlumatlar hələ də ictimaiyyətdən gizli saxlanılır”.
Bundan sonra Azərbaycan Respublikası Dövlət Neft Fondu (ARDNF) ekspertin ittihamlarını cavablandırıb. Fondun açıqlamada bildirilib ki, ARDNF investisiya portfelinin qurulması zamanı, eləcə də onun gəlirliliyinin və risklərinin qiymətləndirilməsini apararkən beynəlxalq ən yaxşı təcrübəyə müvafiq olaraq hər hansı bir əqdin risk və gəlirlilik göstəriciləri əsas götürülməklə deyil, bu işi bütün investisiya portfeli səviyyəsində icra edir: ” Buna müvafiq olaraq, ARDNF-nin bugünkü investisiya portfeli aktiv növləri, strategiyalar, regionlar, ölkələr və valyutalar da daxil olmaqla fərqli parametrlər üzrə kifayət qədər şaxələndirilmişdir və bu baxımdan Fondun icra etmiş olduğu hər hansı bir konkret əqdin üzləşə biləcəyi qısamüddətli mənfi şokların ümumi portfelin gəlirliliyinə təsiri minimuma endirilmişdir”.
Daha sonra qeyd olunub ki, uğurlu diversifikasiya siyasətinin nəticəsidir ki, ötən ilin nəticələrinə əsasən daşınmaz əmlak portfelinin 2018-ci il üzrə məzənnə fərqi nəzərə alınmadan gəlirliliyi 9,9% təşkil etmişdir: "Digər tərəfdən, uzunmüddətli dövrdə özünü doğruldan aktiv növü olaraq daşınmaz əmlak investisiyalarının gəlirliliyi haqqında fikirlər hansısa bir ilin nəticələrini yox, tam investisiya periodunu nəzərdə tutmalıdır. Belə ki, ümumilikdə daşınmaz əmlak yatırımlarına başlanılandan (2012-ci ildən) 2018-ci ilin sonuna qədər orta illik gəlirlilik məzənnə fərqi nəzərə alınmadan təxminən 6,65% olmuşdur ki, bunun əsasında da ARDNF-nin daşınmaz əmlaka yatırdığı investisiyaların özünü doğrultduğunu demək mümkündür.
ARDNF-nin Londonun "West End” səmtində, Seynt Ceyms 78 ünvanında yerləşən daşınmaz əmlak obyektinin 2018-ci ildə müşahidə olunan gəlirliliyinə gəldikdə isə, qeyd etmək istərdik ki, daşınmaz əmlak obyektinin dəyərinə təsir edən ən vacib amillərin arasında obyektin icarəyə verilmiş hissəsi, onun hazırkı icarədarlarının kimliyi, icarə müddətinin sonuna qalan vaxt xüsusi yer tutur. Buna uyğun olaraq icarədarların icarə müqaviləsinə xitam verməsi baş tuta bilən haldır ki, bu da daşınmaz əmlak obyektinin qiymətinə əsaslı təsir göstərə bilər. Lakin bu kimi təsir müvəqqəti xarakter daşıyır və əmlaka yeni icarədarlar cəlb edildikdən sonra onun qiyməti artım nümayiş etdirir.
London daşınmaz əmlak obyektinin icarədarı olan icarənin bitmə müddətinin sonu 2023-cü il olmasına baxmayaraq HSBC bankının daxili strateji planına əsasən bank 2018-ci ilin ortasında icarə müqaviləsinə vaxtından əvvəl xitam vermək qərarına gəlmişdir ki, bunun nəticəsində də ARDNF-yə 34,7 milyon funt sterlinqi həcmində vəsait ödənilmişdir. Hal-hazırda binada icarədarın olmaması binanın təmirinə münbit şərait yaradır ki, bunun nəticəsində binanı daha əlverişli şərtlərlə icarəyə vermək imkanı yaranacaq. Sözügedən təmirin yekunlaşdırılması 2020-ci ilin sonuna nəzərdə tutulub. Təbii ki, yuxarıda da qeyd olunduğu kimi, daşınmaz əmlak obyektinin qısamüddətli dövrdə icarədarsız qalması səbəbindən 2018-ci ilin sonunda aparılan qiymətləndirmə nəticəsində binanın dəyəri azalıb, lakin Londonun tarixi mərkəzində yerləşən bir daşınmaz əmlak obyekti olaraq, yeni icarədarların cəlbindən sonra binanın dəyərinin yüksəlməsi gözlənilir. Bundan əlavə olaraq qeyd edilməlidir ki, bu daşınmaz əmlak obyektindən gələn gəlirlilik investisiya ediləndən indiki dövrədək ingilis funt sterlinqində 4,4% təşkil etmişdir və bu da obyektin yerləşmə yeri və digər xüsusiyyətləri nəzərə alınmaqla kifayət qədər yaxşı göstəricidir.
Rusiyanın Moskva şəhərində Tverskaya 16 ünvanında yerləşən daşınmaz əmlak obyektinə gəldikdə isə, qeyd etmək istərdik ki, bu obyektdə də müvafiq təmir işləri aparılmaqdadır. Belə ki, obyektin ticarət hissəsi təmir işləri ilə təkmilləşdirmədən sonra tam olaraq H&M şirkətinə icarəyə verilmişdir. Hal-hazırda isə obyektin ofis hissəsində təmir işləri davam etməkdədir və bu işlərin yaxın gələcəkdə yekunlaşması nəzərdə tutulub. Təbii ki, bu işlər başa çatdıqdan və yeni icarədarlar cəlb edildikdən sonra obyektin dəyərinin artımı gözlənilir.
Digər tərəfdən, son illərdə rus rublunun digər valyutalara qarşı məzənnəsində müşahidə olunan volatillik də Rusiya bazarında bir çox aktivlərin, eləcə də daşınmaz əmlak obyektlərinin xarici valyutada ifadə olunan qiymətlərinə mənfi təsir etmişdir. Buna müvafiq olaraq, qeyd olunan səbəbdən ARDNF-nin Rusiyada sahib olduğu daşınmaz əmlak obyektinin də xarici valyutada ifadə olunan zərərinin böyük hissəsini valyuta itkisi təşkil etmişdir. Qeyd olunanlara əlavə olaraq bildirmək istərdik ki, adıçəkilən daşınmaz əmlak obyektinin yerləşmə yerinin əlverişliliyi və digər amilləri nəzərə alaraq uzunmüddətli dövrdə bu obyektin gəlirliliyinin yüksələcəyinə inanırıq.
Eyni zamanda vurğulamaq istərdik ki, kifayət qədər diversifikasiya edilmiş daşınmaz əmlak portfelinin cəmi 2,2%-ni təşkil edən daşınmaz əmlak obyektinin mənfi gəlirliliyinə baxmayaraq ümumi daşınmaz əmlak portfelinin gəlirliliyi 2018-ci ildə 9,9% təşkil etmişdir.
Aktivlərinin həcmi 15 trln rubla yaxın (Rusiya bazarında 16,2% pay ilə ikinci yer), 77 mindən çox işçisi olan VTB Bank Rusiya Federasiyasının sistem əhəmiyyətli banklarından biridir və ölkənin makroiqtisadi artım templərinin bankın vəziyyətinə birbaşa təsiri mövcuddur. 2018-ci il Rusiyada iqtisadi aktivliyin artması (ÜDM artım tempi 2,3%), ölkənin maliyyə dayanaqlılığının möhkəmlənməsi (neftin qiymət dəyişkənliyinin iqtisadi artım tempinə təsirini azaltmaq üçün təqdim olunmuş yeni büdcə qaydası) ilə səciyyələnmişdir. Qeyd olunan iqtisadi artım öz növbəsində bank sektorunda da müsbət tendensiyalarla müşahidə olunmuşdur. VTB Bankın bütün istiqamətlərdə bazar mövqeyi və payı möhkəmlənmişdir. 2018-ci il VTB Bank üçün mütləq rəqəmlər (mənfəətin və aktivlərin artması, kredit portfelində müsbət dinamika və s.) baxımından uğurlu il olsa da, təəssüf ki, bankın bazar dəyərində azalma tendensiyası müşahidə olunmuşdur. Qeyd etmək olar ki, 2018-ci il qlobal səhm bazarları üçün ümumiyyətlə uğurlu il olmamışdır və bütün aparıcı ölkələrdə səhm investorları itkilərlə üzləşmişdir. VTB Bankın səhmlərinin qiymətinin düşməsi analitiklər tərəfindən müxtəlif səbəblərlə əsaslandırılsa da, əsas makroiqtisadi səbəblərdən biri Rusiya Mərkəzi Bankının sərt monetar siyasət ve prudensial nəzarət həyata keçirməsi ilə əlaqədardır. İlin əvvəlində Mərkəzi bank əsas uçot dərəcəsini aşağı salmağa başlasa da, ilin ikinci yarısından etibarən inflyasiya dərəcəsinin artması fonunda uçot dərəcələrini yenidən qaldırmağa başlaması (ilin sonuna 7,75% təşkil etmişdir), eləcə də ƏDV-nin artmasının (2019-cu ilin yanvar ayından 20%-ə qədər) yaratdığı neqativ gözləntilər bankın səhmlərinin qiymətinə öz mənfi təsirini göstərmişdir. Digər bir önəmli məqam Mərkəzi Bank tərəfindən "Bazel III” standartının tətbiq olunması ilə əlaqədardır. Bu standartın ani olaraq tətbiq olunmasının VTB Bankın kapital yetərliliyi üzərində əhəmiyyətli təzyiqlər yaradacağı (və hətta əlavə kapital cəlb etməyə məcbur olacağı gözlənilirdi) gözləntiləri maliyyə birjalarında bankın səhmləri üzərində əlavə mənfi təzyiqlər yaratmışdır.
Bundan savayı, Rusiya Federasiyasına qarşı tətbiq olunan beynəlxalq maliyyə sanksiyalarının Rusiya dövlət bankları üçün beynəlxalq maliyyə bazarlarından ucuz kapital cəlb etmə imkanını faktiki olaraq yoxa endirməsi və sanksiyaların davam etməsi ( məs. Rusiyanı SWIFT sistemindən ayırma) fonunda VTB Bankın səhm qiymətlərində volatilliyin hələ müəyyən müddət davam edəcəyini gözləmək olar.
Sonda bir daha qeyd etmək istərdik ki, ARDNF-nin investisiya strategiyasının mahiyyətinə uyğun olaraq yatırımlar qısamüddətli dövrdə spekulyativ məqsədlər üçün deyil, məhz uzunmüddətli dövr üçün nəzərdə tutulur ki, onların da səmərəliliyinin qiymətləndirilməsində bu amil nəzərə alınmalıdır.
Fondun investisiya fəaliyyəti barədə bu sahədə təcrübəsi olmayan, portfel idarə edilməsi sahəsində məlumatsız bəzi şəxslər tərəfindən səriştəsiz "təhlillərin” aparılması, həqiqəti əks etdirməyən məlumatların Fondla dəqiqləşdirilmədən ictimaiyyətə çatdırılması Fonda qarşı qarayaxma kampaniyasının aparıldığının və qərəzli mövqeyin göstəricisidir”.
Ekspert Qubad İbadoğlu isə məhz Fondun bu açıqlamasının ictimaiyyəti aldatmaq cəhdi olduğunu bildirib.
Qlobal.az
Qlobal.az-ın məlumatına görə, ekspert qeyd edib ki, bəzi vacib məsələləri aydınlaşdırmaq üçün yenidən ARDNF-nin dünənki açıqlamasına qayitmaq və diqqətinizi 2 məqama cəlb etmək istərdim:
"1) Diqqət edin, 28 dekabr 2017-ci il tarixli prezident fərmanıilə Dövlət Neft Fondunun 2018-ci il üçün təsdiq edilmiş büdcəsində Dövlət Neft Fondunun valyuta aktivlərinin yerləşdirilməsindən və idarə olunmasından əldə edilən gəlirlər 1 milyard 42 milyon 46 min 100 manat nəzərdə tutulurdu. Sonradan Azərbaycan Respublikası Prezidentinin 17 iyul 2018-ci il tarixli Fərmanı ilə Dövlət Neft Fondunun 2018-ci il büdcəsinə dəyişikliklər edilib və valyuta aktivlərinin yerləşdirilməsindən və idarə olunmasından əldə edilən gəlirlər 1 042 046,1 min manatdan 1 216 734,8 min manata qədər artırılıb. Yekunda nə baş verib. Fond ötən il vəsaitlərin idarə edilməsindən cəmisi 181,1 milyon manat məbləğində gəlir əldə edib. Göründüyü kimi, Fond özünün hazırladığı proqnoza 14,9 faiz əməl edib. Belə ki, bu mənbədən Dövlət Neft Fondunun büdcəsinə daxil olan vəsait büdcədə nəzərdə tutulan gəlirlərə nisbətən 1 035,6 milyon manat və yaxud 85,1 faiz az olub. Ötən il ərzində Fondun investisiya portfelinin orta illik gəlirlilik göstəricisi isə 0,35 % təşkil edib ki, bu da büdcədə nəzərdə tutulmuş gəlirlilik göstəricisi ilə müqayisədə (1,96% ) 1,61 %, 2017-cı il ilə müqayisədə 1,53% azdır.
2) Baxın, Hesablama Palatasının açıqlamasına görə, Fondun investisiya portfelinin lokal valyutada gəlirliliyi 0.35 faiz təşkil edib ki, sözügedən göstəricidə borc öhdəlikləri və pul bazarları altportfelinin gəlirliyi 0.68 %, daşınmaz əmlak altportfeli gəlirliyi 0.54% olub. Amma Fond dünən açıqladığı bəyanatında bildirir ki, uğurlu diversifikasiya siyasətinin nəticəsində ötən il daşınmaz əmlak portfelinin 2018-ci il üzrə məzənnə fərqi nəzərə alınmadan gəlirliliyi 9,9% təşkil edib. Görürsünüzmü, rəqəmlərlə manipulyasiya edən Fond ictimaiyyəti necə aldadır. Necə olur ki, aktivlərini ABŞ dolları ilə qiymətləndirən Fond əmlak bazarında gəlirliyi məzənnə fərqini nəzərə almadan 9,9 % təqdim edir. Halbuki, məzənnə fərqi nəzərə alınandan sonra Fondun əmlak bazarında sərmayələri üzrə illik gəlirlik səviyyəsi 0,54 % olub. Məgər Fond bu iki rəqəm arasındakı fərqi bilmir?
"Dövlət Neft Fondunun əmlaka birbaşa sərmayədən 60 milyon dollardan çox zərərə düşüb”
Xatırladaq ki, Q. İbadoğlu 2 gün əvvəl sosial şəbəkələrdən "Daşınmaz əmlakda dəyərsizləşən və pis idarə olunan neft pulları” başlıqlı yazı paylaşaraq Dövlət Neft Fondunu ölkənin neft pullarını səmərəsiz lahiyələrə yatırmaqda ittiham etmişdi. Onun sözlərinə görə, hesablamalar göstərir ki, Dövlət Neft Fondunun əmlaka birbaşa sərmayədən 60 milyon dollardan çox zərərə düşüb:
"Neft Fondunun açıqlamasına görə, daşınmaz əmlaka investisiya qoyuluşunda əsas məqsəd, onun uzun müddət ərzində dəyərini qoruyub saxlaması, eləcə də orta və uzun müddətdə yüksək gəlirlilik potensialına malik olmasıdır. Əslində bu sahədə siyasət düzgün qurularsa və şəffaf olarsa buna nail olmaq mümkündür. Dünyanın bır sıra şirkətləri əmlakdan böyük qazanclar əldə etdiyi halda Azərbaycan Dövlət Neft Fondu sahibi olduğu ofis binalarına investisiyalardan bütövlükdə itkilərə məruz qalıb. Xüsusilə də böyük itkilər Neft Fondunun Londonda və Moskvada sahib olduğu əmlakın yenidən qiymətləndirilməsində üzə çıxıb. Belə ki, bu iki əmlakın alış qiyməti ilə hazırkı bazar dəyəri arasında 205,5 milyon dollar fərq yaranıb.
Hesablama Palatasının rəyində bildirilir ki, 2018-ci il 31 dekabr tarixinə Neft Fondunun daşınmaz əmlak portfeli 2 142 392 602 ABŞ dolları təşkil edib. Daşınmaz əmlak portfelinin cari hesablarda pul vəsaitlərinin qalıqları nəzərə alınmaqla xüsusi çəkisinin 47,4 %-i birbaşa investisiyaların, 2,7 %-i borc fondlarına edilən investisiyaların, 34,5%-i fond investisiyaların və 15,4 %-i müştərək investisiyaların payına düşüb.
Daşınmaz əmlaka bir başa investisiya həcmlərinin xüsusi çəkisinin digər subportfellərlə müqayisədə daşınmaz əmlak portfelində daha yüksək (47,4%) olmasına baxmayaraq gəlirlik faizi əhəmiyyətli dərəcədə aşağı olub.
Göründüyü kimi, neft gəlirlərinin uğursuz idarəçiliyinin bir göstəricisi də əmlak bazarında sərmayələrdən zərərlərdir. Əslində əmlak bazarına investisiyalardan itkilər çox nadir hallarda qeydə alınır, təbii ki, Dövlət Neft Fondunun bu bazardakı əməliyyatlarından qazananlar da vardır, amma onun nə Fonda, nə də xalqa dəxli var, qazananlar, xüsusilə də törəmə müəssisələrin sahibləri barədə məlumatlar hələ də ictimaiyyətdən gizli saxlanılır”.
Neft Fondu ekspertin iddiaları ilə razılaşmayıb
Daha sonra qeyd olunub ki, uğurlu diversifikasiya siyasətinin nəticəsidir ki, ötən ilin nəticələrinə əsasən daşınmaz əmlak portfelinin 2018-ci il üzrə məzənnə fərqi nəzərə alınmadan gəlirliliyi 9,9% təşkil etmişdir: "Digər tərəfdən, uzunmüddətli dövrdə özünü doğruldan aktiv növü olaraq daşınmaz əmlak investisiyalarının gəlirliliyi haqqında fikirlər hansısa bir ilin nəticələrini yox, tam investisiya periodunu nəzərdə tutmalıdır. Belə ki, ümumilikdə daşınmaz əmlak yatırımlarına başlanılandan (2012-ci ildən) 2018-ci ilin sonuna qədər orta illik gəlirlilik məzənnə fərqi nəzərə alınmadan təxminən 6,65% olmuşdur ki, bunun əsasında da ARDNF-nin daşınmaz əmlaka yatırdığı investisiyaların özünü doğrultduğunu demək mümkündür.
ARDNF-nin Londonun "West End” səmtində, Seynt Ceyms 78 ünvanında yerləşən daşınmaz əmlak obyektinin 2018-ci ildə müşahidə olunan gəlirliliyinə gəldikdə isə, qeyd etmək istərdik ki, daşınmaz əmlak obyektinin dəyərinə təsir edən ən vacib amillərin arasında obyektin icarəyə verilmiş hissəsi, onun hazırkı icarədarlarının kimliyi, icarə müddətinin sonuna qalan vaxt xüsusi yer tutur. Buna uyğun olaraq icarədarların icarə müqaviləsinə xitam verməsi baş tuta bilən haldır ki, bu da daşınmaz əmlak obyektinin qiymətinə əsaslı təsir göstərə bilər. Lakin bu kimi təsir müvəqqəti xarakter daşıyır və əmlaka yeni icarədarlar cəlb edildikdən sonra onun qiyməti artım nümayiş etdirir.
London daşınmaz əmlak obyektinin icarədarı olan icarənin bitmə müddətinin sonu 2023-cü il olmasına baxmayaraq HSBC bankının daxili strateji planına əsasən bank 2018-ci ilin ortasında icarə müqaviləsinə vaxtından əvvəl xitam vermək qərarına gəlmişdir ki, bunun nəticəsində də ARDNF-yə 34,7 milyon funt sterlinqi həcmində vəsait ödənilmişdir. Hal-hazırda binada icarədarın olmaması binanın təmirinə münbit şərait yaradır ki, bunun nəticəsində binanı daha əlverişli şərtlərlə icarəyə vermək imkanı yaranacaq. Sözügedən təmirin yekunlaşdırılması 2020-ci ilin sonuna nəzərdə tutulub. Təbii ki, yuxarıda da qeyd olunduğu kimi, daşınmaz əmlak obyektinin qısamüddətli dövrdə icarədarsız qalması səbəbindən 2018-ci ilin sonunda aparılan qiymətləndirmə nəticəsində binanın dəyəri azalıb, lakin Londonun tarixi mərkəzində yerləşən bir daşınmaz əmlak obyekti olaraq, yeni icarədarların cəlbindən sonra binanın dəyərinin yüksəlməsi gözlənilir. Bundan əlavə olaraq qeyd edilməlidir ki, bu daşınmaz əmlak obyektindən gələn gəlirlilik investisiya ediləndən indiki dövrədək ingilis funt sterlinqində 4,4% təşkil etmişdir və bu da obyektin yerləşmə yeri və digər xüsusiyyətləri nəzərə alınmaqla kifayət qədər yaxşı göstəricidir.
Rusiyanın Moskva şəhərində Tverskaya 16 ünvanında yerləşən daşınmaz əmlak obyektinə gəldikdə isə, qeyd etmək istərdik ki, bu obyektdə də müvafiq təmir işləri aparılmaqdadır. Belə ki, obyektin ticarət hissəsi təmir işləri ilə təkmilləşdirmədən sonra tam olaraq H&M şirkətinə icarəyə verilmişdir. Hal-hazırda isə obyektin ofis hissəsində təmir işləri davam etməkdədir və bu işlərin yaxın gələcəkdə yekunlaşması nəzərdə tutulub. Təbii ki, bu işlər başa çatdıqdan və yeni icarədarlar cəlb edildikdən sonra obyektin dəyərinin artımı gözlənilir.
Digər tərəfdən, son illərdə rus rublunun digər valyutalara qarşı məzənnəsində müşahidə olunan volatillik də Rusiya bazarında bir çox aktivlərin, eləcə də daşınmaz əmlak obyektlərinin xarici valyutada ifadə olunan qiymətlərinə mənfi təsir etmişdir. Buna müvafiq olaraq, qeyd olunan səbəbdən ARDNF-nin Rusiyada sahib olduğu daşınmaz əmlak obyektinin də xarici valyutada ifadə olunan zərərinin böyük hissəsini valyuta itkisi təşkil etmişdir. Qeyd olunanlara əlavə olaraq bildirmək istərdik ki, adıçəkilən daşınmaz əmlak obyektinin yerləşmə yerinin əlverişliliyi və digər amilləri nəzərə alaraq uzunmüddətli dövrdə bu obyektin gəlirliliyinin yüksələcəyinə inanırıq.
Eyni zamanda vurğulamaq istərdik ki, kifayət qədər diversifikasiya edilmiş daşınmaz əmlak portfelinin cəmi 2,2%-ni təşkil edən daşınmaz əmlak obyektinin mənfi gəlirliliyinə baxmayaraq ümumi daşınmaz əmlak portfelinin gəlirliliyi 2018-ci ildə 9,9% təşkil etmişdir.
Aktivlərinin həcmi 15 trln rubla yaxın (Rusiya bazarında 16,2% pay ilə ikinci yer), 77 mindən çox işçisi olan VTB Bank Rusiya Federasiyasının sistem əhəmiyyətli banklarından biridir və ölkənin makroiqtisadi artım templərinin bankın vəziyyətinə birbaşa təsiri mövcuddur. 2018-ci il Rusiyada iqtisadi aktivliyin artması (ÜDM artım tempi 2,3%), ölkənin maliyyə dayanaqlılığının möhkəmlənməsi (neftin qiymət dəyişkənliyinin iqtisadi artım tempinə təsirini azaltmaq üçün təqdim olunmuş yeni büdcə qaydası) ilə səciyyələnmişdir. Qeyd olunan iqtisadi artım öz növbəsində bank sektorunda da müsbət tendensiyalarla müşahidə olunmuşdur. VTB Bankın bütün istiqamətlərdə bazar mövqeyi və payı möhkəmlənmişdir. 2018-ci il VTB Bank üçün mütləq rəqəmlər (mənfəətin və aktivlərin artması, kredit portfelində müsbət dinamika və s.) baxımından uğurlu il olsa da, təəssüf ki, bankın bazar dəyərində azalma tendensiyası müşahidə olunmuşdur. Qeyd etmək olar ki, 2018-ci il qlobal səhm bazarları üçün ümumiyyətlə uğurlu il olmamışdır və bütün aparıcı ölkələrdə səhm investorları itkilərlə üzləşmişdir. VTB Bankın səhmlərinin qiymətinin düşməsi analitiklər tərəfindən müxtəlif səbəblərlə əsaslandırılsa da, əsas makroiqtisadi səbəblərdən biri Rusiya Mərkəzi Bankının sərt monetar siyasət ve prudensial nəzarət həyata keçirməsi ilə əlaqədardır. İlin əvvəlində Mərkəzi bank əsas uçot dərəcəsini aşağı salmağa başlasa da, ilin ikinci yarısından etibarən inflyasiya dərəcəsinin artması fonunda uçot dərəcələrini yenidən qaldırmağa başlaması (ilin sonuna 7,75% təşkil etmişdir), eləcə də ƏDV-nin artmasının (2019-cu ilin yanvar ayından 20%-ə qədər) yaratdığı neqativ gözləntilər bankın səhmlərinin qiymətinə öz mənfi təsirini göstərmişdir. Digər bir önəmli məqam Mərkəzi Bank tərəfindən "Bazel III” standartının tətbiq olunması ilə əlaqədardır. Bu standartın ani olaraq tətbiq olunmasının VTB Bankın kapital yetərliliyi üzərində əhəmiyyətli təzyiqlər yaradacağı (və hətta əlavə kapital cəlb etməyə məcbur olacağı gözlənilirdi) gözləntiləri maliyyə birjalarında bankın səhmləri üzərində əlavə mənfi təzyiqlər yaratmışdır.
Bundan savayı, Rusiya Federasiyasına qarşı tətbiq olunan beynəlxalq maliyyə sanksiyalarının Rusiya dövlət bankları üçün beynəlxalq maliyyə bazarlarından ucuz kapital cəlb etmə imkanını faktiki olaraq yoxa endirməsi və sanksiyaların davam etməsi ( məs. Rusiyanı SWIFT sistemindən ayırma) fonunda VTB Bankın səhm qiymətlərində volatilliyin hələ müəyyən müddət davam edəcəyini gözləmək olar.
Sonda bir daha qeyd etmək istərdik ki, ARDNF-nin investisiya strategiyasının mahiyyətinə uyğun olaraq yatırımlar qısamüddətli dövrdə spekulyativ məqsədlər üçün deyil, məhz uzunmüddətli dövr üçün nəzərdə tutulur ki, onların da səmərəliliyinin qiymətləndirilməsində bu amil nəzərə alınmalıdır.
Fondun investisiya fəaliyyəti barədə bu sahədə təcrübəsi olmayan, portfel idarə edilməsi sahəsində məlumatsız bəzi şəxslər tərəfindən səriştəsiz "təhlillərin” aparılması, həqiqəti əks etdirməyən məlumatların Fondla dəqiqləşdirilmədən ictimaiyyətə çatdırılması Fonda qarşı qarayaxma kampaniyasının aparıldığının və qərəzli mövqeyin göstəricisidir”.
Ekspert Qubad İbadoğlu isə məhz Fondun bu açıqlamasının ictimaiyyəti aldatmaq cəhdi olduğunu bildirib.
Qlobal.az
