Azərbaycanda daşınmaz əmlak bazarının ümumi vəziyyəti və mənzil sahibi olmanın yolları
May 12
15:20
2022
Statistikaya əsasən 1970-1990-cı illər ərzində Bakı şəhərinin bütün mikrorayonları, habelə Xətai, Nizami, Suraxanı, Sabunçu və Yasamal rayonlarının əksər hissələri inşa edilib. Ümumilikdə Bakı və Abşeron ərazisində inşa edilən mövcud 5 və 9 mərtəbəli evlərin çox hissəsi bu illərə təsadüf edir. Sovet höküməti dövründə Bakı şəhərinin əhalisi 1,5 dəfəyə yaxın artıb, buna isə urbanizasiya, istehsalat və sənayenin inkişafı, eyni zamanda fiziki artım səbəb olmuşdur. 1992-2002-ci illər ərzində ölkədə mülki tikinti işləri demək olar ki, aparılmamışdır. Buna paytaxt və ətraf qəsəbələrə məcburi köçkünlər və regionlardan xeyli sayda ailələrin köçmələri səbəb olmuşdur. 2002-2021-ci illər ərzində Azərbaycanda cəmi 1700-ə yaxın müxtəlif həcmli çoxmənzilli binalar inşa edilib. Onlardan 1500-ə yaxın bina paytaxta aid edilir. Ən aktiv tikinti 2005-2008-ci illərə (yalnız Bakı şəhərində il ərzində 100-ə yaxın bina inşa edilib) təsadüf edir. Növbəti aktiv inşaat dövrü 2017-ci ildən başlamışdır. Belə ki, istifadə müddəti bitmiş binaların sökülməsi nəticəsində inşaat həcmi əvvəlki illərdən fərqli olaraq 2 dəfə çoxalmışdır. Lakin, inşa edilən yaşayış fondunun 70%-dən çox hissəsi yüksək gəliri olan şəxslərə şamil edilirdi. Ekonom sinfinə aid komplekslər ölkədə çox az sayda inşa edilib və Bakı şəhəri, eləcə də ətraf qəsəbələrdə üstünük təşkil edib. Lakin istehlakçılar üçün həmin komplekslərin yerləşdiyi yerlər və satış şərtləri az əlverişli olub. Bunun əksi olaraq isə hal hazırda ekonom sinifə aid olan mənzillərə təlabat digər yüksək kateqoriyalı binalardakı mənzillərdən daha coxdur. Əsas səbəblərdən biri isə Paytaxt və digər böyük şəhərlərdə geniş sahəli mənzillərin sayının cox satış qiymətlərinin isə yüksək olması gənc ailələr ücün mənzil sahibi olamagı əl catan etmir.
Ümumiyyətlə, Azərbaycanın müstəqillik əldə etdiyi vaxtdan etibarən bu günə kimi inşaat və daşınmaz əmlak bazarını qısa təhlil edərkən aydın olur ki, ölkədə stabil iqtisadiyyat dövründə hər zaman daşınmaz əmlak sahəsinə tələbat yüksək olub və stabil qiymət artımı baş verib. Misal olaraq 2002-ci ildə Bakı şəhərinin qəsəbələrində yeni inşa edilən binalarda evlərin 1 kv.m qiyməti 200 manat civarında olub. Son 20 il ərzində isə qiymətlər 5-10 dəfəyə qədər artıb.
Təkcə son bir neçə ilə nəzər yetirsək, 2018-ci ildən etibarən ölkəmizdə inşaat normativləri bir qədər sərtəşdirilmiş, tikinti materiallarının qiymətlərində isə ciddi artımlar müşahidə edilir. Bununla yanaşı məşğulluq, təhsil və infrastruktur baxımından əlverişlilik Bakı şəhəri və ətraf ərazilərdə əhalinin fiziki artımı, davam edən yüksək urbanizasiyaya səbəb olur ki, bu da həmin ərazilərdə yaşayış sahələrinə artan tələb və öz növbəsində qiymət artımı ilə nəticələnir. Bu səbəbdən artıq tikintisi davam edən çoxmənzilli yaşayış binalarındakı mənzillərin satış qiymətlərində artımlar davam edir.
Yaşayış sahələrinin qiymət artımı fonunda bir çox vətəndaşlar, xüsusilə də gənc ailələr mənzil problemlərinin həlli üsulu kimi əmlak kirayəsini seçirlər. Lakin nəzərə almaq lazımdır ki, daşınmaz əmlak bazarında qiymət artımları kirayə mənzil bazarında da qiymət artımlarına səbəb olur. Orta hesabla növbəti illərdə stabil iqtisadiyyat fonunda mənzil satışı və kirayə bazarında qiymətlərin illik 5-10% arasında artması proqnozlaşdırılır. Təcrübə onu göstərir ki, qiymətlərdə stabillik yaranmadığı və daşınmaz əmlak bazarında qiymət artımı davam etdiyi müddətcə ciddi müştəri qıtlığı yaranacaq. Nəticədə isə daşınmaz əmlak bazarında davam edən qiymət artımları vətəndaşların uzunmüddətli ödəmə imkanı yaradan digər alətlərlə ev almaq və mənzil sahibi olmaq istəklərini artıracaqdır.
Bəs bizim ölkəmizdə vətəndaşlar öz mənzil problemlərinin həlli üçün nə etməli, bununla bağlı ölkəmizdə hansı alətlər mövcuddur?
Bu cür alətlətlərə ölkəmizdə İpoteka və Kredit Zəmanət Fondu (Fond) tərəfindən icra olunan adi və güzəştli ipoteka kreditləşməsini və kirayə mənzil mexanizmini, eyni zamanda Mənzil İnşaatı Dövlət Agentliyi tərəfindən icra olunan sosial mənzil layihəsini və digər kommersiya banklarının və tikinti şirkətlərinin təklif etdiyi daxili layihələri qeyd etmək yerinə düşərdi.
Bununla yanaşı, Azərbaycan vətəndaşlarının yaşayış ehtiyaclarının təmin edilməsi məqsədilə islahatların davamı olaraq ölkə başçısının 25 yanvar 2019-cu il tarixində 488 saylı "Yaşayış sahələrini satmaq öhdəliyi ilə kirayəyə vermə mexanizminin yaradılması haqqında” Fərmanı qüvvəyə mindi. Vətəndaşların son illər ərzində rastlaşdıqları "Kirayə mənzillər” və ya "Yaşayış sahələrini satmaq öhdəliyi ilə kirayəyə verməsi” - Nədir? Kirayə mənzillər qısa müddət ərzində vətəndaşların böyük marağına səbəb olmaqla yanaşı, bir çox ailənin mənzil vəziyyətinin yaxşılaşdırlmasında əsas rolu olan məhsullardan birinə çevrilib. Bu məhsul ödəmə qabiliyyəti aşağı olan, şəxsi yığımları yetərli olmayan və bu səbəbdən kredit məhsullarından, eləcə də ipoteka kreditləşməsindən kənarda qalan vətəndaşlara mənzil vəziyyətini yaxşılaşdırmaq üçün yeni imkanlar yaradır. Burada diqqət çekən amillərdən biri, mexanizmdə ilkin ödəniş tələbinin olmaması, eyni zamanda sənəd tələbinin az olması və gəlirlərin qiymətləndirilməsi prosesinin sadə olmasıdır. Bu mexanizm həm də vətəndaşlar üçün bir investisiya rolunu da oynayır. Yəni, bu gün onlar qaldıqları ev üçün ödədikləri kirayə haqqları heç bir halda bərpa olunmadığı halda, həmin vəsaitlər Fondun təklif etdiyi kirayə mənzilə cəlb edilməklə sonda mənzil sahibinə çevrilirlər. Nəzərə alsaq ki, bu gün ölkədə kirayədə qalanların sayı kifayət qədərdir. Tək bununla mexanizmin özəlliyi bitmir. Belə ki, burada öz gəlirlərini tam olaraq rəsmi göstərə bilməyən sabit vergi ödəyiciləri olan (dərzilər, çəkməçilər, bərbərlər və.s) sahibkarlar da düşünülüb və həmin şəxslərə də mexanizimdən yararlanmaq imkanı yaradılıb. Xüsusi üstünlüyü isə Fond, bazar araşdırması nəticəsində vətəndaşların tələblərini təhlil etməklə, tələbat yüksək olan ərazilərdə, eyni zamanda açıq bazarda ən əlverişli qiymətlərlə yanaşı, müasir tələblərə cavab verən yaşayış komplekslərdə mənzillər alaraq vətəndaşlara geniş seçim imkanları yaradır.
Dövlətin dəstəyi ilə Azərbaycan vətəndaşlarının yaşayış ehtiyaclarının təmin edilməsi məqsədilə islahatların davamı olaraq dövlət başçısının 11 aprel 2016-cı il tarixli 858 nömrəli Fərmanı ilə Azərbaycan Respublikasının Prezidenti yanında Mənzil İnşaatı Dövlət Agentliyi ("MİDA”) yaradıldı. MİDA yaradılmasında əsas məqsəd ölkədə çoxmənzilli yaşayış binalarının tikintisinə dəstək vermək, Respublika vətəndaşlarının güzəştli şərtlərlə mənzil əldə etmələrinə şərait yaratmaq, çoxmənzilli yaşayış binalarının tikintisi üçün ayrılan maliyyə vəsaitlərindən səmərəli istifadəni təmin etmək idi. Bu gün MİDA tərəfindən həyata keçrilən layihələr yüksək maraqla vətəndaşlar tərəfindən qəbul edilmişdir. Əlverişli şərtlər minlərlə vətandaşın qeydiyyata alınmasına səbəb olmuşdur. Yüksək maraq və tələbat olduğundan Bakı və digər böyük şəhərlərdə layihələrin icrası davam edir.
Dövlət layihələri ilə bərabər ölkəmizdə mənzillərin kreditlə satışını həyata keçirən bir çox dövlət və özəl şirkətlər tərəfindən təqdim olunan satış mexanizmləri də mövcuddur. Tikinti sahəsində böyük nüfuz qazanmış bəzi tikinti şirkətləri var ki, onlar da mənzillərin uzun müddətli kreditlə satışlarını həyata keçirirlər. Özəl tikinti şirkətlərinin kreditlə mənzil satışlarını həyata keçirmələrinin əsas müsbət tərəflərindən biri ondan ibarətdir ki, kreditlə mənzil sahibi olmaq istəyən vətəndaşlardan rəsmi iş yeri və əmək haqqının yüksək olması tələb olunmur. Lakin, özəl sektorun təklif etdiyi kreditlə mənzil satışlarının illik faiz dərəcəsi 10 faizdən başlayır və eyni zamanda müqavilə müddətinin az olması aylıq ödənişlərin daha yüksək olmasına səbəb olur. Nəticədə bu hal istehlakçıların gəlirlərinə uyğun olmur. Daha uzun müddətli kreditlər kommersiya bankları tərəfindən verilir. Lakin illik faiz dərəcələri 10-14% olduğu üçün əlverişli sayılmır. Üstün tərəfləri yalnız çıxarışı olmayan əmlaklara ipoteka kreditinin ayrılması ilə bağlıdır. Amma bunun üçün alternativ çıxarışlı əmlakın olması və ilkin ödəniş olaraq ən azı 30% tələb olunur. Bu kimi təkliflərin faiz dərəcəsi isə dövlət ipotekası və güzəştli mənzillərin illik faizlərindən kifayət qədər çoxdur. Nəticə etibarı ilə, vətəndaş 25 illik kreditlə mənzil alarkən kreditini bitirən zaman banka bir yox hətta bir neçə mənzilin pulunu ödəmiş olur.
Bəs vətəndaşlara qeyd olunan layihələrdən faydalanmaq üçün nələr tövsiyyə oluna bilər?
Belə ki, vətəndaşlara uzunmüddətli dövlət layihələrindən faydalana bilmələri üçün aşağıda qeyd olunanlara,
- Gəlirlərini tam şəkildə rəsmi qeydiyyatdan keçirmələri, lazım gəldikdə bunu çalışdıqları müəssisələrdən tələb etmələri;
- Sahibkarlıq fəaliyyəti ilə məşğul olanlara (sabit vergi ödəyiciləri də daxil olmaqla) öz gəlirlərini rəsmi qeydiyyatdan keçirmələri;
- Kredit tarixçələrinin keyfiyyətini yaxşılaşdırmaları, bunun üçün öhdəliklərini vaxtı-vaxtında icra etmələri və maliyyə intizamına riayət etmələri tövsiyyə olunur.
Beləliklə vətəndaşlar öz vəsaitlərini düzgün idarə etməklə, onlar üçün ən doğru olan layihələrə yatırım edərək nəticədə mənzil mülkiyyətçisinə çevrilə bilərlər.
Daşınmaz əmlak üzrə ekspertlər
Elnur Azadov
