Yeni fərman: Ayda 300 manat ödəməklə ev almaq olacaq (EKSPERT)
Noyabr 26
16:20
2019
Azərbaycanda evə ehtiyacı olan vətəndaşa kirayə qaldığı mənzilə sahibi olmaq üçün imkan yaradılır. Prezidentin imzaladığı fərmana görə, İpoteka və Kredit Zəmanət Fondu balansındakı mənzilləri uzunmüddətli kirayə verəcək və kirayənişin bu mənzilin pulunu aylıq ödəməklə sonda mənzilə mülkiyyət hüququ əldə edəcək.
Qaynarinfo xəbər verir ki, bu mexanizm ilk növbədə, həm ilkin ödəniş etmək imkanı olmayan, həm də gəlir səviyyəsi ipoteka kreditinin götürülməsinə yetməyən vətəndaşların öz mənzil şəraitlərini yaxşılaşdırmasına imkan yaradacaq. Prezidentin "Yaşayış sahələrini satmaq öhdəliyi ilə kirayəyə vermə mexanizminin yaradılması haqqında” fərmanında Fonddan mənzil kirayə etmək hüququ olan vətəndaşların təsnifatı aparılmayıb. Bu isə o deməkdir ki, ödəmə qabiliyyətli və hər hansı bank kreditləri - borc öhdəliyi olmayan istənilən vətəndaş kirayə mənzillərə sahib olmaq üçün müraciət edə bilər. Kirayə müddəti ərzində kirayəçi vəfat etdikdə kirayə müqaviləsi üzrə hüquqlar vətəndaşın vərəsələrinə keçir.
Kirayəyə mənzil götürmək üçün isə bir neçə əsas şərt müəyyənləşdirilib.
Belə ki, mənzil kirayəyə götürən vətəndaş aylıq ödənişin ən azı 12 mislini qabaqcadan ödəməlidir. Yalnız bu məbləğ ödəndikdən sonra vətəndaşla fond arasında müqavilə bağlanmış hesab oluna bilər. Kirayə müqaviləsi 3 ildən 25 ilədək bağlanıla bilər. Kirayə müddətində vətəndaşın mənzil üzərində kirayə hüququ daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınacaq və mənzildən istifadə ilə bağlı aylıq ödənişlər tam ödənildikdən sonra mənzil kirayəçinin mülkiyyətinə keçəcək.
Müqavilə bağlandıqdan ən azı 3 il sonra kirayəçi mənzilə sahib olmaq hüququna malikdir. Üç ildən sonra isə növbəti 22 il müddətində istənilən zaman evin xərcini ödəməklə çıxarış (kupça) ala bilər.
Digər şərt isə kirayəyə verilən mənzilin sığortalanmasıdır. Mənzillərin sığortalanması Fondun xərclərinə daxildir. Hansı ki, Fond həmin məbləği mənzilin qiymətinin üzərinə gələcək.
Prezidentin müvafiq fərmanında göstərilir ki, kirayəyə yalnız 2013-cü ildən - Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsi qüvvəyə mindikdən sonra inşa edilərək üzərində mülkiyyət hüququ dövlət qeydiyyatına alınmış çoxmənzilli binalarda yerləşən təmirli yaşayış sahələri verilə bilər.
Kirayə mənzillər vətəndaşlara tam təmirli, elektrik enerjisi, qaz və su ilə tam təchiz olunmuş, istifadə üçün yararlı vəziyyətdə təhvil veriləcək.
Sənədə əsasən, müraciətlər növbəlilik əsasında elektron sistemlə qəbul olunacaq. Fond beş iş günü müddətində kirayə müqaviləsinin bağlanmasına dair razılıq və ya əsaslandırılmış imtina barədə qərar qəbul edəcək. 10 iş günü müddətində isə kirayə müqaviləsinin rəsmiləşdirilməsi yekunlaşacaq. Bundan sonra üç iş günü müddətində kirayəçi aylıq ödənişin ən azı 12 mislini əvvəlcədən Fondun hesabına ödəməlidir. Qaydalara əsasən, yaşayış sahəsinin bazar qiymətini müstəqil qiymətləndirici müəyyən etməlidir.
Qeyd edək ki, əksər ekspertlər kirayə yolu ilə mənzil satışında əvvəlcədən mənzili olan vətəndaşların iştirakına məhdudiyyət qoyulmasını təkif edirlər. Hesab olunur ki, bu məhdudiyyət sosial mənzillərin imkanlı şəxslər tərəfindən əldə olunub kirayə verilməsi kimi halların qarşısını almağa, güzəştli şərtlərlə kirayə mənzilə sırf mənzili olmayan, ehtiyaclı təbəqənin əlinin çatmasına imkan verəcək. Belə bir məhdudiyyətin qoyulub-qoyulmayacağına dair sualımıza cavab olaraq İKZF-dən verilən cavaba görə, "qaydalarda bununla bağlı hər hansı məhdudiyyət müəyyənləşdirilməyib”. Bununla yanaşı, kirayə yolu ilə mənzil əldə etmək üçün vətəndaşların harada qeydiyyatda olmasına da hər hansı tələb nəzərdə tutulmur.
İqtisadçı ekspert Rəşad Həsənovun sözlərinə görə, ölkə vətəndaşlarının, həmçinin müəyyən sosial qrupların mənzil təminatı ilə bağlı müxtəlif mexanizmlərin olması özü müsbət haldır:
"Bu kontekstdən məsələyə yanaşsaq, artıq yeni bir mexanizm işə düşür. Bu mexanizm çərçivəsində də əhalinin müəyyən qrupları özünün mənzil şəraitini tam olmasa da nisbətən yaxşılaşdıra bilər. Təbii ki, bu layihələrin effektivliyi idarəetmədən, müəyyən edilmiş şərtlərdən, hədəflənmiş sosial qrupların əhatəliliyindən, həmçinin proqramların özünün əhatə dairəsindən asılıdır. Məsələn, ipoteka proqramı 15 ilə yaxındır qüvvədə olan bir proqramdır, cəmi 27 min vətəndaşın mənzil probleminin həlli ilə bağlı işlər görülüb. Hansı ki, Azərbaycanda illik mənzil tələbatı strategiyalarda 30 minin üzərində qiymətləndirilir, amma bizim qiymətləndirmələrimiz göstərir ki, təxminən 45-50 min arasındadır. Bu, o deməkdir ki, ipoteka proqramı çox az sayda vətəndaşın problemini həll edə bilib. Eyni zamanda artıq 3-cü ildir ki, güzəştli mənzil proqramı icra edilir. Təbii ki, ilk dövrlərdə müəyyən işlərin görülməsi zaman tələb edir. Ümumiyyətlə, strategiyada illik 3 min nəfərin mənzillə təmin edilməsi nəzərdə tutulub. Yeni proqram isə hələlik tam qüvvəyə minmədiyi üçün onunla bağlı dəqiq fikirlər demək çətindir. Lakin ilkin açıqlanan şərtlərdə gördüyüm çatışmamazlıqlarla bağlı fikirlərimi bildirə bilərəm. Mənzillərin alınması məsələsi ilə bağlı mexanizm yaradılarkən müəyyən olunub ki, İpoteka Fondu müəyyən öhdəliklərin yerinə yetirilməməsi qarşısında əldə etdiyi, yəni geri aldığı aktivləri bazara təqdim edəcək. Eyni zamanda özü də bazardan mənzillər alıb satmaq şərtilə kirayə verə biləcək. Bu mexanizmin nöqsanlı tərəfi ondan ibarətdir ki, mənzillərin əslində vətəndaşların özləri tərəfindən seçilməsi imkanı yoxdur. Necə ki, ipoteka mexanizmində var, vətəndaş mənzili seçir və fonda təklif edir, qurum tərəfindən mənzil alınaraq vətəndaşa satılır, eyni qaydada kirayə də elə olmalı idi. İndiki şərtlər daxilində fond mənzilləri özü alır, bu isə neqativ hallara gətirib çıxaracaq. Əvvəla, mənzilin vətəndaşların tələblərinə uyğun gəlməmək məsələsi, insanların seçim imkanlarının olmaması məsələsi var gündəmdə. Eyni zamanda bu istiqamətə yönəldilən dövlət vəsaitlərinin bir qismi subyektiv maraqlar çərçivəsində müəyyən istiqamətlərə yönəldilə bilər. Müəyyən inşaat şirkətləri ilə qeyri-rəsmi sövdələşmələr, korrupsiya riski və s. bu kimi məsələləri nəzərə alsaq, tətbiq olunacaq mexanizm problemlərə açıqdır.
Digər tərəfdən, əvvəlki proqramlarda olduğu kimi, konkret məhdudiyyətlər müəyyənləşdirilməyib. Vətəndaşın evi varsa, daha bir evə ehtiyacı varmı? Yaxud da bu proqramdan yararlanması üçün şərait yaradılmalıdırmı? Əvvəlki proqramlarda da görmüşük ki, insanlar var 5-6-cı evini alır, istər ipoteka proqramında olsun, istər güzəştli mənzillər layihəsində”.
R.Həsənov şərtlər daxilində müsbət məqamların da olduğunu bildirdi. Onun sözlərinə görə, bunlardan biri 12 aylıq kirayə haqqının ilkin ödəniş kimi tələb olunmasıdır:
"Bu, indiki dövrdə bazarda daha yüngül şərtlərlə mənzil sahibi olmaq imkanı deməkdir. Təbii ki, əsas məsələ yenə ödəniş qabiliyyəti olacaq. Fondun xərcləri hesablanıb mənzilin dəyərinin üzərinə gəlinəcək və alınan məbləğ aylara bölünəcəkdir. Burada maraqlı məqamlardan biri ondan ibarət olacaq ki, fond nə qədər xərc hesablayacaq? İndiki halda faiz yoxdur, amma fondun müəyyən edəcəyi illik xərc və onun qiymətlərə göstərəcəyi təsir maraqlıdır. İlkin olaraq dəyərləndirmədə faizin tətbiq olunmaması, aylıq maliyyə yükünün az olmasına səbəb ola bilər”.
Ekspert aylıq kirayə haqlarının təxminən 300 manat civarında olmasının tərəfdarıdır. Onun sözlərinə görə, aylıq ödəniş mənzilin dəyərinə və müqavilənin müddətinə uyğun olaraq bu dəyişə bilər:
"Vətəndaş 60 minlik mənzil də ala bilər, 120 minlik də, qısa müddətə də, uzun müddətə də bağlaya bilər müqaviləni. Bizdə minimum əməkhaqqı 250 manatdır, orta aylıq əməkhaqqı təxminən 580 manat ətrafındadır. Vətəndaşlar ən yaxşı halda əməkhaqqının 40 faizini kirayəyə yönəltməlidir ki, bu da orta hesabla 280 manat edir. Yuvarlaq olaraq, 300 manat götürsək 300 ayda bu 90 min manat deməkdir. İlkin ödənişi və fondun xərclərini də üzərinə əlavə etsək, indiki şərtlər daxilində vətəndaşlar bazar qiyməti təxminən 70-75 min manat olan mənzili alsa, təxmini aylıq ödənişi 300 manat ətrafında olacaq. Əslində aztəminatlı ailəyə luks mənzil almaq üçün şəraitin yaradılmasını tələb etmək də düzgün deyil, bu iqtisadi prinsiplərə ziddir. Amma istənilən halda, subyektiv yanaşmalar, hər hansı kənar müdaxilələr olmasa, eyni zamanda təklifin həcmi nisbətən artıq olsa, insanların bu imkandan yararlanması vəziyyəti nisbətən müsbətə doğru dəyişər”.
Mənbə: Qaynarinfo
Qaynarinfo xəbər verir ki, bu mexanizm ilk növbədə, həm ilkin ödəniş etmək imkanı olmayan, həm də gəlir səviyyəsi ipoteka kreditinin götürülməsinə yetməyən vətəndaşların öz mənzil şəraitlərini yaxşılaşdırmasına imkan yaradacaq. Prezidentin "Yaşayış sahələrini satmaq öhdəliyi ilə kirayəyə vermə mexanizminin yaradılması haqqında” fərmanında Fonddan mənzil kirayə etmək hüququ olan vətəndaşların təsnifatı aparılmayıb. Bu isə o deməkdir ki, ödəmə qabiliyyətli və hər hansı bank kreditləri - borc öhdəliyi olmayan istənilən vətəndaş kirayə mənzillərə sahib olmaq üçün müraciət edə bilər. Kirayə müddəti ərzində kirayəçi vəfat etdikdə kirayə müqaviləsi üzrə hüquqlar vətəndaşın vərəsələrinə keçir.
Kirayəyə mənzil götürmək üçün isə bir neçə əsas şərt müəyyənləşdirilib.
Belə ki, mənzil kirayəyə götürən vətəndaş aylıq ödənişin ən azı 12 mislini qabaqcadan ödəməlidir. Yalnız bu məbləğ ödəndikdən sonra vətəndaşla fond arasında müqavilə bağlanmış hesab oluna bilər. Kirayə müqaviləsi 3 ildən 25 ilədək bağlanıla bilər. Kirayə müddətində vətəndaşın mənzil üzərində kirayə hüququ daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınacaq və mənzildən istifadə ilə bağlı aylıq ödənişlər tam ödənildikdən sonra mənzil kirayəçinin mülkiyyətinə keçəcək.
Müqavilə bağlandıqdan ən azı 3 il sonra kirayəçi mənzilə sahib olmaq hüququna malikdir. Üç ildən sonra isə növbəti 22 il müddətində istənilən zaman evin xərcini ödəməklə çıxarış (kupça) ala bilər.
Digər şərt isə kirayəyə verilən mənzilin sığortalanmasıdır. Mənzillərin sığortalanması Fondun xərclərinə daxildir. Hansı ki, Fond həmin məbləği mənzilin qiymətinin üzərinə gələcək.
Prezidentin müvafiq fərmanında göstərilir ki, kirayəyə yalnız 2013-cü ildən - Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsi qüvvəyə mindikdən sonra inşa edilərək üzərində mülkiyyət hüququ dövlət qeydiyyatına alınmış çoxmənzilli binalarda yerləşən təmirli yaşayış sahələri verilə bilər.
Kirayə mənzillər vətəndaşlara tam təmirli, elektrik enerjisi, qaz və su ilə tam təchiz olunmuş, istifadə üçün yararlı vəziyyətdə təhvil veriləcək.
Sənədə əsasən, müraciətlər növbəlilik əsasında elektron sistemlə qəbul olunacaq. Fond beş iş günü müddətində kirayə müqaviləsinin bağlanmasına dair razılıq və ya əsaslandırılmış imtina barədə qərar qəbul edəcək. 10 iş günü müddətində isə kirayə müqaviləsinin rəsmiləşdirilməsi yekunlaşacaq. Bundan sonra üç iş günü müddətində kirayəçi aylıq ödənişin ən azı 12 mislini əvvəlcədən Fondun hesabına ödəməlidir. Qaydalara əsasən, yaşayış sahəsinin bazar qiymətini müstəqil qiymətləndirici müəyyən etməlidir.
Qeyd edək ki, əksər ekspertlər kirayə yolu ilə mənzil satışında əvvəlcədən mənzili olan vətəndaşların iştirakına məhdudiyyət qoyulmasını təkif edirlər. Hesab olunur ki, bu məhdudiyyət sosial mənzillərin imkanlı şəxslər tərəfindən əldə olunub kirayə verilməsi kimi halların qarşısını almağa, güzəştli şərtlərlə kirayə mənzilə sırf mənzili olmayan, ehtiyaclı təbəqənin əlinin çatmasına imkan verəcək. Belə bir məhdudiyyətin qoyulub-qoyulmayacağına dair sualımıza cavab olaraq İKZF-dən verilən cavaba görə, "qaydalarda bununla bağlı hər hansı məhdudiyyət müəyyənləşdirilməyib”. Bununla yanaşı, kirayə yolu ilə mənzil əldə etmək üçün vətəndaşların harada qeydiyyatda olmasına da hər hansı tələb nəzərdə tutulmur.
İqtisadçı ekspert Rəşad Həsənovun sözlərinə görə, ölkə vətəndaşlarının, həmçinin müəyyən sosial qrupların mənzil təminatı ilə bağlı müxtəlif mexanizmlərin olması özü müsbət haldır:
"Bu kontekstdən məsələyə yanaşsaq, artıq yeni bir mexanizm işə düşür. Bu mexanizm çərçivəsində də əhalinin müəyyən qrupları özünün mənzil şəraitini tam olmasa da nisbətən yaxşılaşdıra bilər. Təbii ki, bu layihələrin effektivliyi idarəetmədən, müəyyən edilmiş şərtlərdən, hədəflənmiş sosial qrupların əhatəliliyindən, həmçinin proqramların özünün əhatə dairəsindən asılıdır. Məsələn, ipoteka proqramı 15 ilə yaxındır qüvvədə olan bir proqramdır, cəmi 27 min vətəndaşın mənzil probleminin həlli ilə bağlı işlər görülüb. Hansı ki, Azərbaycanda illik mənzil tələbatı strategiyalarda 30 minin üzərində qiymətləndirilir, amma bizim qiymətləndirmələrimiz göstərir ki, təxminən 45-50 min arasındadır. Bu, o deməkdir ki, ipoteka proqramı çox az sayda vətəndaşın problemini həll edə bilib. Eyni zamanda artıq 3-cü ildir ki, güzəştli mənzil proqramı icra edilir. Təbii ki, ilk dövrlərdə müəyyən işlərin görülməsi zaman tələb edir. Ümumiyyətlə, strategiyada illik 3 min nəfərin mənzillə təmin edilməsi nəzərdə tutulub. Yeni proqram isə hələlik tam qüvvəyə minmədiyi üçün onunla bağlı dəqiq fikirlər demək çətindir. Lakin ilkin açıqlanan şərtlərdə gördüyüm çatışmamazlıqlarla bağlı fikirlərimi bildirə bilərəm. Mənzillərin alınması məsələsi ilə bağlı mexanizm yaradılarkən müəyyən olunub ki, İpoteka Fondu müəyyən öhdəliklərin yerinə yetirilməməsi qarşısında əldə etdiyi, yəni geri aldığı aktivləri bazara təqdim edəcək. Eyni zamanda özü də bazardan mənzillər alıb satmaq şərtilə kirayə verə biləcək. Bu mexanizmin nöqsanlı tərəfi ondan ibarətdir ki, mənzillərin əslində vətəndaşların özləri tərəfindən seçilməsi imkanı yoxdur. Necə ki, ipoteka mexanizmində var, vətəndaş mənzili seçir və fonda təklif edir, qurum tərəfindən mənzil alınaraq vətəndaşa satılır, eyni qaydada kirayə də elə olmalı idi. İndiki şərtlər daxilində fond mənzilləri özü alır, bu isə neqativ hallara gətirib çıxaracaq. Əvvəla, mənzilin vətəndaşların tələblərinə uyğun gəlməmək məsələsi, insanların seçim imkanlarının olmaması məsələsi var gündəmdə. Eyni zamanda bu istiqamətə yönəldilən dövlət vəsaitlərinin bir qismi subyektiv maraqlar çərçivəsində müəyyən istiqamətlərə yönəldilə bilər. Müəyyən inşaat şirkətləri ilə qeyri-rəsmi sövdələşmələr, korrupsiya riski və s. bu kimi məsələləri nəzərə alsaq, tətbiq olunacaq mexanizm problemlərə açıqdır.
Digər tərəfdən, əvvəlki proqramlarda olduğu kimi, konkret məhdudiyyətlər müəyyənləşdirilməyib. Vətəndaşın evi varsa, daha bir evə ehtiyacı varmı? Yaxud da bu proqramdan yararlanması üçün şərait yaradılmalıdırmı? Əvvəlki proqramlarda da görmüşük ki, insanlar var 5-6-cı evini alır, istər ipoteka proqramında olsun, istər güzəştli mənzillər layihəsində”.
R.Həsənov şərtlər daxilində müsbət məqamların da olduğunu bildirdi. Onun sözlərinə görə, bunlardan biri 12 aylıq kirayə haqqının ilkin ödəniş kimi tələb olunmasıdır:
"Bu, indiki dövrdə bazarda daha yüngül şərtlərlə mənzil sahibi olmaq imkanı deməkdir. Təbii ki, əsas məsələ yenə ödəniş qabiliyyəti olacaq. Fondun xərcləri hesablanıb mənzilin dəyərinin üzərinə gəlinəcək və alınan məbləğ aylara bölünəcəkdir. Burada maraqlı məqamlardan biri ondan ibarət olacaq ki, fond nə qədər xərc hesablayacaq? İndiki halda faiz yoxdur, amma fondun müəyyən edəcəyi illik xərc və onun qiymətlərə göstərəcəyi təsir maraqlıdır. İlkin olaraq dəyərləndirmədə faizin tətbiq olunmaması, aylıq maliyyə yükünün az olmasına səbəb ola bilər”.
Ekspert aylıq kirayə haqlarının təxminən 300 manat civarında olmasının tərəfdarıdır. Onun sözlərinə görə, aylıq ödəniş mənzilin dəyərinə və müqavilənin müddətinə uyğun olaraq bu dəyişə bilər:
"Vətəndaş 60 minlik mənzil də ala bilər, 120 minlik də, qısa müddətə də, uzun müddətə də bağlaya bilər müqaviləni. Bizdə minimum əməkhaqqı 250 manatdır, orta aylıq əməkhaqqı təxminən 580 manat ətrafındadır. Vətəndaşlar ən yaxşı halda əməkhaqqının 40 faizini kirayəyə yönəltməlidir ki, bu da orta hesabla 280 manat edir. Yuvarlaq olaraq, 300 manat götürsək 300 ayda bu 90 min manat deməkdir. İlkin ödənişi və fondun xərclərini də üzərinə əlavə etsək, indiki şərtlər daxilində vətəndaşlar bazar qiyməti təxminən 70-75 min manat olan mənzili alsa, təxmini aylıq ödənişi 300 manat ətrafında olacaq. Əslində aztəminatlı ailəyə luks mənzil almaq üçün şəraitin yaradılmasını tələb etmək də düzgün deyil, bu iqtisadi prinsiplərə ziddir. Amma istənilən halda, subyektiv yanaşmalar, hər hansı kənar müdaxilələr olmasa, eyni zamanda təklifin həcmi nisbətən artıq olsa, insanların bu imkandan yararlanması vəziyyəti nisbətən müsbətə doğru dəyişər”.
Mənbə: Qaynarinfo
